C’est une des questions qui revient le plus souvent dans mes échanges avec les futurs expatriés : est-ce intéressant d’investir dans l’immobilier à l’île Maurice ?
De manière générale, oui. Le marché est en croissance constante depuis des années, et un bien bien choisi ici a de bonnes chances de prendre de la valeur. Mais la réponse longue est un peu plus nuancée. En tant qu’étranger, tu ne peux pas acheter n’importe quel bien. L’accès à la propriété est encadré, réservé à des programmes bien précis, et la réglementation a justement bougé cette année.
Ce qu’un étranger a le droit d’acheter
Contrairement à une idée reçue, il n’y a pas de liberté totale d’achat pour les non-citoyens. L’acquisition passe obligatoirement par des schémas approuvés par l’Economic Development Board (EDB) : IRS, RES, PDS, Smart City, ou des appartements en immeuble d’au moins deux étages construits sur terrain privé.
Concrètement, ça veut dire que le bien de tes rêves peut très bien être totalement inaccessible si tu es étranger, même avec le budget pour le payer cash. C’est un point que beaucoup découvrent tard, après avoir déjà visité et négocié un bien qui ne rentre finalement dans aucun de ces cadres.
Le vrai changement du Finance Act 2026 (et la bonne nouvelle qu’il apporte)
L’an dernier, le budget 2025/2026 avait annoncé un doublement des droits d’enregistrement pour les non-citoyens, de 5 % à 10 %, applicable à partir du 1er juillet 2026 sur l’ensemble des schémas EDB.
Le Finance Act 2026, voté depuis, est finalement revenu sur cette mesure. Les droits d’enregistrement restent à 5 % pour tous les schémas EDB agréés. Sur un bien à 6 millions de roupies (environ 111 000 €), c’est une économie d’environ 300 000 roupies par rapport à ce qui était prévu. Une bonne nouvelle pour tous ceux qui avaient mis leur projet en pause en attendant d’y voir plus clair.
La nouveauté à connaître : la taxe de 10 % sur certaines reventes
En contrepartie, le gouvernement a introduit une mesure plus ciblée, qui mérite une explication.
Il faut d’abord comprendre ce que sont les Pas Géométriques. C’est la bande de terrain qui longe le littoral mauricien, environ 81 mètres à partir de la laisse de haute mer, et qui appartient à l’État. Personne ne peut en être propriétaire à titre privé. Certains promoteurs avaient toutefois obtenu des baux de l’État sur cette bande pour y construire des appartements en bord de mer, revendus ensuite à des étrangers.
C’est précisément ce mécanisme qui est désormais encadré. Une taxe de 10 % s’applique à la revente si, et seulement si, ces conditions sont réunies :
- l’appartement est de type G+2 (immeuble d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée)
- il est construit sur un terrain de l’État ou sur les Pas Géométriques
- le prix de vente est d’au moins 6 millions de roupies
- l’acheteur est un non-citoyen
Elle ne s’applique pas si le bien est construit sur terrain privé (les schémas classiques IRS, RES, PDS, Smart City et G+2 privé ne sont donc pas concernés), si un contrat de réservation notarié a été signé avant le 19 juin 2026, ou si la vente se fait à un citoyen mauricien.
Et un dernier point qui rassure beaucoup de monde : cette taxe est à la charge du vendeur, pas de l’acheteur. Elle peut évidemment se répercuter sur le prix, mais ce n’est pas une ligne supplémentaire sur ta facture d’acquisition.
Comment s’y retrouver avant de tomber sous le charme d’un bien
Avec ce niveau de réglementation, le plus grand risque, c’est de se faire une fausse idée en visitant un bien sans savoir s’il est réellement accessible aux étrangers.
C’est là que des outils comme Noukaz deviennent utiles. Le portail permet de filtrer directement les annonces avec l’option « acheteur étranger », pour ne voir que les biens réellement éligibles plutôt que de perdre du temps sur des coups de cœur inaccessibles.
Si tu veux creuser le sujet plus en détail, leur guide sur ce qu’un étranger a le droit d’acheter à Maurice est à jour du Finance Act 2026 et répond à la plupart des questions qu’on se pose au début d’un projet : possibilité d’obtenir un prêt bancaire local, lien entre l’achat et un permis de résidence, ou encore les frais annexes liés à l’acquisition.
Un point à garder en tête sur ce dernier sujet : un achat immobilier dans le cadre d’un schéma agréé ne te donne pas automatiquement un permis de résidence. Il faut investir au moins 375 000 USD pour que le permis de résidence accompagne l’acte, avec un vrai dossier à déposer auprès de l’EDB.
Dans tous les cas, avant de te projeter sur un bien précis, prends le temps de vérifier dans quel schéma il s’inscrit. Ça t’évitera bien des déceptions, et ça te permettra de négocier en connaissance de cause.
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